EXECUÇÃO - DESPESAS CONDOMINIAIS - DIREITO DE PREFERÊNCIA - CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE CRÉDITO HIPOTECÁRIO - RECONHECIMENTO - DECISÃO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS – MEF17324 - AD

 

 

                - Na esteira do posicionamento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, as despesas condominiais por se constituírem obrigação propter rem, ou seja, que acompanham o bem e visam a sua própria preservação e conservação, devem preferir ao débito que deu ensejo a hipoteca sobre o imóvel levado à constrição judicial. Isto porque, concorrendo entre si dois créditos de natureza real, naturalmente que aquele que se destina a garantir a própria integridade do imóvel deve preferir ao outro, já que na medida em que restar prejudicada a própria conservação do bem, prejudicada também restará a garantia hipotecária.

                - Negaram provimento ao recurso.

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO 1.0024.03.099934-6/001 - Comarca de Belo Horizonte

 

Agravante    :   CEF - Caixa Econômica Federal

Agravado     :   Condomínio do Edifício Bela Vista

Relator          :   Des. Sebastião Pereira de Souza

 

A C Ó R D Ã O

 

                Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador Sebastião Pereira de Souza, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso.

                Belo Horizonte, 10 de março de 2010.

 

SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA

Relator

 

N O T A S  T A Q U I G R Á F I C A S

 

                DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA - Conheço do recurso, por estarem presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal.

                O caso é o seguinte: Inconformada com a decisão que reconheceu o privilégio do crédito condominial titularizado pelo exequente sobre o crédito hipotecário, a Caixa Econômica Federal agravou da r. decisão alegando, em suma, que o crédito condominial é posterior ao crédito hipotecário motivo pela qual não pode ser considerado preferencial. Ao final, pugnou pela reforma da r. decisão.

                Pois bem. Em primeiro lugar, cumpre ressaltar que, considerando que a Caixa Econômica Federal não ocupa nos autos a posição de autora ou ré da demanda, atuando apenas na qualidade de terceira interessada ao ostentar sua preferência ao direito de crédito, não há que se cogitar a competência da Justiça Federal para processar e julgar o presente feito.

                O Superior Tribunal de Justiça, analisando a questão presente sumulou o verbete 270: “O protesto pela preferência de crédito, apresentado por ente federal em execução que tramita na Justiça Estadual, não desloca a competência para a Justiça Federal”.

                Dito isso, tem-se que na esteira do posicionamento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça as despesas condominiais por se constituírem obrigação propter rem, ou seja, que acompanham o bem e visam a sua própria preservação e conservação, devem preferir ao débito que deu ensejo a hipoteca sobre o imóvel levado à constrição judicial. Isto porque, concorrendo entre si dois créditos de natureza real, naturalmente que aquele que se destina a garantir a própria integridade do imóvel deve preferir ao outro, já que na medida em que restar prejudicada a própria conservação do bem, prejudicada também restará a garantia hipotecária.

                Neste sentido jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça verbis:

 

                “EMENTA: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ARREMATAÇÃO. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PREFERÊNCIA. DÉBITO CONDOMINIAL NÃO MENCIONADO NO EDITAL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. - Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação” (Resp. 540025/RJ - 3ª Turma - Rel. Min. Nancy Andrighi, J. em 14.03.2006, DJ de 30.06.2006, p. 214).

 

                “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 711 DO CPC. INOCORRÊNCIA. O comando inserido no art. 711 do Código de Processo Civil não constitui regra absoluta, na medida em que o crédito condominial prefere, inclusive, ao hipotecário, pois, em havendo o perecimento da unidade condominial, de nada adiantará a garantia. Recurso não provido” (REsp 315.963/RJ - Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa - 6ª Turma - J. em 19.10.2004, DJ de 16.11.2004, p. 333)

 

                “CIVIL. CRÉDITO DO CONDOMÍNIO POR CONTA DE QUOTAS NÃO PAGAS. PREFERÊNCIA SOBRE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO. As quotas de condomínio dizem respeito à conservação do imóvel, sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do seu valor; pagamento preferencial, nesse contexto, das quotas de condomínio. Não há que se falar, portanto, de preferência do crédito hipotecário em relação ao crédito de cotas condominais, embora se tenha como certo que o imóvel responderá por ambos. Contudo, distinção há de ser feita: enquanto o crédito condominial recai necessariamente sobre o imóvel, por se tratar de obrigação propter rem, o crédito hipotecário, como tem natureza real, recai sobre o imóvel e sobre os ônus sobre eles incidentes. Assim sendo, corresponde ao valor da coisa dada em garantia deduzidos dos aludidos ônus” (REsp 208896 - 3ª Turma - Rel. Min. Ari Pargendler - J. em 07.11.2002 - DJ de 19.12.2002, p. 361).

 

                No mesmo sentido jurisprudência reiterada deste egrégio Tribunal de Justiça verbis:

 

                “EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECURSO. ART. 557, § 1º-A DO CPC. PREFERÊNCIA CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE CRÉDITO HIPOTECÁRIO. DECISÃO MANTIDA. Concorrendo entre si dois créditos de natureza real, naturalmente que aquele que se destina a garantir a própria integridade do imóvel (crédito condominial) deve preferir ao outro (crédito hipotecário), já que na medida em que restar prejudicada a própria conservação do bem, prejudicado também restará a própria garantia hipotecária” (Agravo Regimental 1.0024.04.408998-5/002 - 15ª Câmara Cível - Rel. Des. Wagner Wilson - J. em 02.12.2008)

 

                “EMENTA: CRÉDITO HIPOTECÁRIO - CRÉDITO ORIGINADO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO - OBRIGAÇÃO REIPERSECUTÓRIA - MANUTENÇÃO DO IMÓVEL - PRESER-VAÇÃO DA PRÓPRIA COISA - PREFERÊNCIA - PRECEDENTES DO STJ. - As despesas condominiais têm preferência sobre o crédito hipotecário, uma vez que se destinam à conservação do bem hipotecado, o que em última análise preserva a própria garantia” (Agravo de Instrumento 1.0702.01.021110-1/002 - 11ª Câmara Cível - Relª. Desª. Selma Marques - J. em 08.08.2007).

 

                “EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - PREFERÊNCIA - CREDOR HIPOTECÁRIO - NÃO RECONHECIMENTO. - O crédito por despesas condominiais em favor do Condomínio prefere a qualquer outro, inclusive ao crédito hipotecário. As despesas condominiais configuram encargos da própria coisa pois destinam-se à manutenção e subsistência do imóvel, de natureza propter rem. Por isso, credor hipotecário não tem preferência para levantar produto de arrematação da unidade condominial hipotecada, antes de, primeiramente, ser efetuado o pagamento das despesas condominiais” (Agravo de Instrumento 2.0000.00.517527-7/000 - 12ª Câmara Cível - Rel. Des. José Flávio de Almeida - J. em 26.10.2005).

 

                Insta salientar que, uma vez realizada a aludida arrematação do bem e descontados os valores relativos aos débitos condominiais, deve o valor restante ser vertido ao credor hipotecário, no presente caso, à Caixa Econômica Federal. Com efeito, a referida instituição financeira é detentora de um gravame instituído a seu favor, sendo-lhe assegurado pela lei a preferência no recebimento do seu crédito em relação aos demais credores.

                Assim sendo, infere-se que o inconformismo da agravante não merece guarida, porquanto resta indene de questionamento a preferência do crédito condominial do ora agravado sobre o crédito hipotecário titularizado pela agravante. Destarte, é imperiosa a manutenção do decisum agravado.

                Dispositivo.

                Com tais considerações, nego provimento ao recurso, mantendo incólume a r. decisão hostilizada.

                Custas recursais, pela agravante.

                Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Wagner Wilson e José Marcos Vieira.

 

Súmula - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

 

 

BOAD7390—WIN/INTER

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