DIREITO IMOBILIÁRIO - AÇÃO ANULATÓRIA - PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA - NÃO CARACTERIZAÇÃO - CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE - DECISÃO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS – MEF12731 - AD

 

 

                - Dada a relevância jurídica da procuratio in rem suam, que equivale à definitiva transmissão de direitos, impossível admiti-la por mera presunção.

                - Quando há transferência de imóvel, a "procuração em causa própria" deve ser lavrada de maneira semelhante à escritura de compra e venda, inserindo-se, ainda, as cláusulas especiais in rem propriam. Se não formalizada nos moldes legais a procuração em causa própria, é possível a extinção ad nutum do mandato, mantendo-se incólumes as transações realizadas pelo mandante com terceiros de boa-fé.

                - É lícito revogar a procuração, ainda que contida a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

                Recurso não provido.

 

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0079.06.254103-6/001 - Comarca de Contagem

 

Apelante    :   Cristiano Elois de Oliveira

Apelado     :   Cartório Nogueira Registro Civil Tabelionato, Beatriz de Matos Linhares  e outro

Relatora     :   Desª. Electra Benevides

 

A C Ó R D Ã O

 

                Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em negar provimento.

                Belo Horizonte, 17 de fevereiro de 2009.

 

ELECTRA BENEVIDES

Relatora

 

N O T A S  T A Q U I G R Á F I C A S

 

                DESª. ELECTRA BENEVIDES - Trata-se de recurso de apelação interposto por Cristiano Elois de Oliveira contra sentença de f. 139/143, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva do Cartório Nogueira e, no mérito, julgou improcedente o pedido do apelante na ação anulatória de ato jurídico que este move em desfavor do Cartório Nogueira Registro Civil e outros.

                A sentença recorrida decidiu que a procuração outorgada ao apelante não é uma procuração "em causa própria", sendo plenamente possível a revogação do instrumento.

                Recorre o apelante, aduzindo que a procuração lhe conferiu poderes para a venda do lote a: "quem quisesse e, em caráter irrevogável e irretratável, ficando o procurador isento da prestação de contas".

                Salienta que a cláusula de irrevogabilidade contida na procuração, que foi livremente convencionada pelas partes, deve ser aplicada conforme o disposto no Código Civil de 1916, devendo, ainda, ser observado que se trata de um negócio bilateral.

                Informa que já pagou pelo bem o preço requerido pelos apelados, sendo a procuração denominada in rem suam, configurando-se um negócio jurídico autônomo.

                Pediu a reforma da decisão, já que comprovados o pagamento do preço, a transmissão da posse, a dispensa da prestação de contas e a cláusula de irrevogabilidade.

                Contrarazões apresentadas às f. 161/164 e 165/169.

                É o relatório.

                Conheço do recurso de apelação, presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade.

                Não havendo preliminares, passo à análise do mérito.

                Cinge-se a controvérsia acerca da validade da revogação da procuração juntada às f. 19 dos autos. Requer o apelante, com a presente ação anulatória, desfazer os efeitos da revogação do mandato, outrora tido como irrevogável e irretratável, haja vista que passou a exercer o domínio do imóvel e por este pagou o preço de R$ 19.000,00 (dezenove mil reais).

                Examinando atentamente os autos, em especial a procuração juntada às f. 19/20, tenho, por certo, que o mandato não versa sobre a legítima "procuração em causa própria" prevista no Código Civil de 1916 e que se aplica no presente caso. Veja-se que a procuração juntada aos autos foi outorgada em 06.08.2001 e, como dito, não configura "procuração em causa própria".

                Assim, os efeitos típicos desse instituto não podem ser aplicados no presente caso, como muito bem asseverou o Magistrado a quo.

                O mandato é um negócio jurídico baseado na confiança e perdura enquanto esta também existir. Assim, cabe ao mandante a prerrogativa de revogar ad nutum a procuração, por não mais desejar que o mandatário represente seus interesses.

                A "procuração em causa própria" procuratio in rem suam vai ainda mais além, porque, ao contrário do que ocorre no mandato ordinário, é outorgada para atender o exclusivo interesse do mandatário, e os poderes e direitos ali referidos que lhe são definitivamente cedidos.

                A lição de Orlando Gomes ensina:

 

      "Intuitivamente, a procuração em causa própria é irrevogável não porque constitua exceção à revogabilidade do mandato, mas porque implica transferência de direitos." (Contratos. 18ª ed. Rio de Janeiro: Forense, pág. 356)

 

                Com isso, impossível se admitir que a procuração em causa própria seja por mera dedução. Não apenas porque, na forma, a procuração apenas outorga os poderes que expressamente consignados no instrumento, mas, também quanto à essência, porque não há compra e venda de imóvel por mera presunção.

                A procuração em causa própria é definida por De Plácito e Silva:

 

      "Não se deve ter mais dúvidas. Nossas leis aceitaram o instituto do mandato em causa própria, em toda sua plenitude, não vacilando em reconhecê-lo como instrumento de transferência do domínio, em virtude do que o mandatário dispõe da coisa ou do direito, que serve de objeto do mandato, sem dar a menor satisfação ao mandante, cuja existência não exercem mais qualquer influência acerca do negócio ali cedido ou transferido. [...] O mandatário é o dono do negócio" (Do mandato em causa própria. Rio de Janeiro: Forense p. 498)

 

                Daí por que, além de definir poderes expressos, deve a procuração em causa própria precisar o valor e conter a expressão "em causa própria" ou qualquer elemento que possa inferir que houve a alienação para "si ou para outrem" ou, pelo menos, conter o nome do apelante como "adquirente".

                Ademais, quando a procuração verse acerca da transferência de imóvel, como se argúi no presente caso, a procuratio in rem suam deve ser feita tal qual a escritura de compra e venda, com perfeita individuação do bem, forma de pagamento, menção ao recolhimento de impostos etc.

                De Plácido e Silva leciona:

 

      "A procuração em causa própria, em princípio, consubstancia, além do mandato, o contrato pelo qual se convenciona o negócio ou a operação, que vão ser tratados ou executados como próprios pelo mandante.

      Nessas circunstâncias, no instrumento, em que se materializa o mandato propriamente, devem ser atendidas todas as exigências legais acerca do negócio ou da convenção que ali se firma. [...]

      Nas vendas, torna-se indispensável a individualização dos bens. Se móveis, pelos seus nomes técnicos e, quando possível, pela indicação de números, marcas ou quaisquer outros sinais particulares de identificação.

      Quando imóveis, além de todo esclarecimento acerca da propriedade, de quem foi havida, registro imobiliário, necessário a indicação dos confrontantes ou das limitações dela com os prédios vizinhos. [...] desde que, com a própria procuração, se deseje efetivar a transferência do domínio, deve esta ser formulada em teor semelhante à escritura de venda: conter a descrição do imóvel a ser vendido, mencionando ou fazendo referência ao título de aquisição anterior, inclusive o número de registro imobiliário (transcrição), fixar o preço da venda e declarar havê-lo recebido, dando, assim, a quitação ao comprador (mandatário) e se comprometendo, afinal, em fazer valiosa a mesma venda e responder por evicção.

      Atendidos os requisitos relativos à venda ou cessão, na parte especialmente procuratória, dará poderes irrevogáveis e em causa própria para praticar todos os atos indispensáveis à perfeição jurídica e definitiva conclusão do contrato, que serve de objeto do mandato" (Tratado do mandato e prática das procurações. 4. Ed. Rio de Janeiro: Forense, v. I, p. 518-519)

 

                Observo que a procuração de f. 19, embora afirme o caráter irrevogável e irretratável do mandato, além da desnecessidade de prestação de contas, em passagem alguma contém a cláusula in rem propriam.

                Ou seja, os elementos consignados no mandato indicam que se trata de procuração ad negotia, sendo mera gestão dos negócios relativos ao imóvel, e não de procuração em causa própria.

                Deve-se ressaltar que os poderes especiais ali conferidos devem ser interpretados restritivamente, não podendo deduzir vontades não expostas de maneira clara e objetiva, sob pena de insegurança jurídica às partes e a terceiros.

                Dessarte, o mandato geral, na lição de Washington Monteiro:

 

      "compreende, sem exceção, todos os negócios do mandante", enquanto o mandato especial "é restrito aos atos discriminados pelo mandante na procuração, não podendo ser estendido a outros, ainda que da mesma natureza" (Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 1990, 5º v., p. 253).

 

                Embora a dispensa da prestação de contas, assim como a irrevogabilidade, seja inerente à "procuração em causa própria", nada obsta que o outorgante, em qualquer outra espécie de mandato, dispense o representante de prestar contas de seus atos. Trata-se, apenas, da expressa renúncia de um direito, própria da liberdade individual do agente, mas jamais a outorga de uma "procuração em causa própria" em si mesma, a qual depende de outros elementos, como já supramencionados.

                A procuração em causa própria, na realidade, atribui ao mandatário a qualidade de dono da coisa e é suficientemente apta a proporcionar a transcrição no registro imobiliário para o mandatário ou terceiros.

                Nota-se que, no presente caso, o apelante não tem domínio, porque a procuração não traz a cláusula in rem suam de que dispõem os arts. 1.317, I, do CC de 1916, em vigor à época da outorga, e 685 do atual Código Civil.

                Na espécie em exame, constata-se a ausência do preço e da possibilidade de transmissão da propriedade para o apelante, dados essenciais em qualquer modalidade de compra e venda e que, portanto, tornam a procuração em causa própria desprovida de aptidão para disponibilizar o domínio do imóvel em favor do autor.

                Ora, se somente mediante a reunião de todos os requisitos acima mencionados é que existe o título causal capaz de proporcionar o novo registro, a falta do preço e a possibilidade de transmissão da propriedade para o apelante (f. 19) torna inábil a procuração em causa própria para proporcionar a transmissão da propriedade como desejado.

                Dessa feita, embora o apelante tenha pago preço pelo imóvel e a procuração possua características típicas da procuração em causa própria, não se encontram presentes todos os requisitos necessários para a configuração desse tipo de mandato, não havendo possibilidade de o apelante adquirir o imóvel pelo disposto no art. 1.133, II, do Código Civil de 1916 que dispõe:

 

      "Não podem ser comprados, ainda em hasta pública:

      II - pelos mandatários, os bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados".

 

                A conclusão a que se chega, portanto, é que a retratação era eficaz pelo fato de a procuração em causa própria não reunir todos os elementos indispensáveis à futura transferência do domínio em favor do autor. Logo, não seria invocável o preceito do art. 1.317, I, CC, devendo eventuais perdas e danos ser apuradas em ação própria.

                Com isso, o mandato, pelo disposto no art. 1. 316, I, do Código Civil de 1916 (atual 682), era, e é, plenamente revogável por mera vontade do mandante.

                Portanto, o negócio que se objetivava preservar através do mencionado art. 1.317, não recepcionado pelo atual Código Civil, é de se ter em conta como sendo legítimo e estreme de dúvida.

                Neste caso:

 

      "ainda que tenha sido convencionada a irrevogabilidade, pode o mandante revogar a procuração, respondendo, em tal hipótese, pelas perdas e danos infligidos ao mandatário. Com essa estipulação, ele assume obrigação de não fazer, que, violada, dá lugar à composição dos prejuízos" (AC nº 270.582-2/1999, 7ª Câmara Cível do TAMG, Januária, Rel. Antônio Carlos Cruvinel. J. em 18.03.1999).

 

                No mesmo sentido:

 

      "PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA - CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE - NULIDADE.

      Em se tratando de procuração em causa própria, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade é nula, por não se coadunar o direito com obrigações eternas" (AC nº 0005557-9/00 - 1990, 5ª Câmara Cível do TAMG, Além Paraíba, Rel. José Marrara. J. em 27.08.1990).

 

                Logo, mesmo convencionada a irrevogabilidade, pode o mandante revogar o respectivo instrumento, pois que este somente deverá ser preservado para calcar negócio válido, cuja realização resta induvidosa em seus requisitos atinentes ao consenso e ao preço do imóvel objeto da alienação.

                Assim sendo, é válida a revogação da procuração.

                Se, eventualmente, a revogação então feita gerou para o apelante algum prejuízo, a questão deve ser discutida em ação indenizatória própria. Mas, pretender-se a formal anulação deste ato jurídico é medida despropositada por força da ausência de elementos essenciais a dar valor jurídico efetivo à procuração em causa própria.

                Ante o exposto, nego provimento ao recurso mantendo inalterada a sentença monocrática.

                Custas, pelo apelante.

                Votaram de acordo com a Relatora os Desembargadores Alberto Aluízio Pacheco de Andrade e Pereira da Silva.

 

Súmula - NEGARAM PROVIMENTO.

 

 

BOAD7000---WIN/INTER

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